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房地产开发项目进度控制的研究
发布时间:2018-12-03        浏览次数:17        返回列表

丁晓力

摘 要:众所周知,在房地产开发项目中,进度控制水平的高低是直接决定项目开发质量的重要因素。一般情况下,房地产公司会在综合考虑资金运转以及销售需求之后,明确开工时间。一旦拟定开盘和交房时间便不会轻易进行改变。因此,施工进度的控制显得至关重要。如果施工进度偏离既定计划,必然会引发后续各种问题,一环扣一环,最终影响房地产项目的整体质量。以下笔者就房地产开发项目的进度控制进行深入的分析与探究。

关键词:房地产 开发项目 进度控制

中图分类号:F283 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2018)12(b)-0-02

在社会经济飞速发展的大背景下,之前处于黄金发展时期的房地产行业也慢慢开始与超额利润时代进行告别。现阶段,我国各地的土地价格越来越高,人们对房地产项目的质量要求也越来越高,因此,房地产开发企业的建设成本只能随之提高,而利润空间却随之缩减。房地产企业也开始寻求精细化管理模式,对项目开发和完成的进度表示出高度的重视。以下是笔者结合自己多年的相关工作经验,就此议题提出自己的几点看法和建议。

1 何为开发项目进度控制

关于房地产开发项目的进度控制,通俗意义上指的是房地产企业需要在既定的工期之内,制定出最合理、最优化的项目开发计划,并在计划执行的过程当中,定期、不定期地对项目开发实际进展情况进行有效的监督與控制,确保实际施工进度与计划进度保持同步,避免出现过大偏差。此外,房地产开发项目进度控制工作存在的一个重要价值便是解决进度偏差问题。一旦出现偏差,相关部门必须要在最短的时间内科学分析偏差出现的原因以及影响实际施工进度的因素,并及时制定出有效的调整策略,使其尽快转回到正常轨道。

2 房地产开发项目进度控制的主要内容

2.1 事前控制

第一,制定计划。

合理的进度控制计划是确保控制工作高效性的重要基础。通常情况下,房地产开发项目计划制定的过程主要包括以下几个方面。

(1)房地产项目发展部门,根据市场的实际情况,制定出合理、明确的项目开发计划。

(2)房地产项目开发计划在得到领导层同意并批准之后,负责销售的部门要根据计划制定出针对性的销售计划。

(3)房地产项目部根据既定的开发计划以及销售计划,再结合当时国家出台的标准、项目所在地的实际情况以及参与施工队伍的实际能力,制定出详尽的施工计划。

(4)根据销售部和项目部制定的计划,其他部门各自负责好不同阶段的配合工作。

(5)各部门重点标注出交叉阶段的重点工作,上交经理层,由经理层召开项目协调会议,最终进行修改和确认。

在制定计划这一阶段,房地产企业可以根据自身的实际情况以及项目的实际需求来确定不同的指定方式,但是其必须要坚持以下几点原则不变。

(1)制定计划必须要以实际项目作为中心,所有部门都必须要围绕项目的实际情况来制定计划,切忌盲从经验或者脱离实际。

(2)各部门在涉及到交叉工作时,无论何种性质的交叉工作,特别是一些细节性的工作,都必须要进行详细的交流和沟通,切忌独自行使权力。

(3)各部门都必须要对计划制定工作表示出高度重视,房地产企业可以将制定计划这一工作作为一项业绩考核标准。

第二,会审图纸。

一般情况下,甲方都会对设计工期提出非常严格的时间标准,这就使得设计院或者一些设计公司在设计施工图纸时出现时间不够用的情况,图纸的细化程度便不是很高,也会出现比较多的失误或者错误。因此,会审图纸是一项非常必要的环节。各部门在会审图纸时必须要做好严格把关,要尽全力将一些可以避免在施工中出现的问题全部避免掉,降低后续设计变更发生的概率,以更好地确保工期。

关于会审图纸环节,项目部负责人员必须要拿出足够谨慎和专业的态度,积极主动地参与技术评审。房地产企业必须要确保项目部技术力量的强大,要积极引进和招聘专业能力较高的技术人员。此外,房地产企业还可以适当给负责项目监理的单位以及施工单位增加压力,要求他们配合自己来完成图纸的会审工作,施行发现问题的奖惩制度,调动他们参与的积极性。

2.2 事中控制

第一,制定明确节点。

我们都知道,一个完整的房地产开发项目计划书都是有着明确的进度节点的。而且每一个阶段也都会细分成为更小的节点。但是,节点的细化程度是人为可控的。因此,在制定节点时,必须要追求精细化,一定要根据施工对象的实际情况,综合考虑相关因素,将其划分成为更多的项目节点。

第二,严格控制节点。

控制节点可以分为两大主要内容:一是对完成节点的控制;二是对节点过程的控制。其中,对节点过程的控制更为重要,其是项目进度控制的关键因素。在过程控制工作当中,一定要做好以下几点工作。

(1)维护好项目外围关系,避免因为外围关系而影响到施工进度。

(2)要及时和公司相关职能部门进行沟通和联系,一定要以最高的效率来完成审批手续。

(3)科学处理好与监理单位以及施工单位两大合作单位的关系,随时进行沟通和协调,避免矛盾的出现。

(4)完成好书面记录。相关进度控制工作一定要进行书面记录,对于进度控制工作中所使用的工具和手段都要进行优化与管理,书面记录一定要做好详细详尽,不可出现错记或者漏记的问题。

关于节点的控制工作,必须要搭配项目节点的验收,每一个节点的工作都需要进行验收,对实际完成情况进行科学考核,得出最终评价。针对一些在节点未能完成的工作,负责验收工作的部门必须要对其发出不履约通知,以此来进行警告。

2.3 事后控制

第一,因计划变更而进行控制。

事后控制工作中的计划变更,其发生的原因主要包括两个方面:一是施工因素;二是施工之外的因素。面对计划变更这一问题,最高效的处理方式便是项目部要在最短时间内和相关负责部门取得联系,了解计划变更的具体情况。如有必要,则需要组织召开计划变更与协调会议,要求多方参与,各抒己见,尽可能将计划变更所产生的影响控制在最小范围之内。此外,相关部门还要针对具体的计划变更原因进行科学的分析与总结,为后续的工作提出更好的改进建议,避免重复出现计划变更的问题。

第二,因超期完工而进行控制。

在房地产开发项目,特别是住宅项目建设工作当中,超期完工已经是当前一种相对普遍的问题和现象。进度超期本身便是工作的失误,因此,必须要做好进度超期问题发生之后的处理善后工作。笔者建议,关于超期完工而进行的控制工作可以按照以下步骤来开展:第一,项目部必须要及时、如实地将超期情况告知领导层,并且将超期的具体时间一并上报,切忌私下隐瞒或者找理由推脱责任。第二,根据进去超期的真实情况,通过召开会议的形式,集体决定是否需要修改和变更既定计划,并提出合理的变更建议。第三,对进度超期的情况进行深入的分析与总结,形成完整详尽的书面材料,上报并留档。第四,科学分析进度超期的原因之后,秉着公正、客观的态度对相关部门和个人追究责任。

3 结语

综上所述,房地产开发项目进度控制是一项系统性、复杂性的工作,其需要贯穿于项目开发的全过程。因此,房地产企业必须要对此项工作表示出高度重视,不能对任何一个环节放松,只有将项目进度控制工作做到位,才能够确保项目的高质量。

参考文献

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[2] 李世龙.地产项目施工进度全过程管理的实现及意义论述[J].农村经济与科技,2017,28(8):107,126.

[3] 陈清.建筑工程管理在房地产项目建设中的运用浅析[J].江西建材,2017(18):240,242.