文/James.B．Stewart 译／周鹏程
房地产行业的春天来了。
去年夏天：我曾撰文写道，如果你过去在房地产业有投资，并正在寻找逢低买进的机会，此时正是买住宅房地产的时候。我从未指望能预测到市场底部，当然对楼市这样周期较长的资产更是如此，不过看起来我的预测非常接近事实。公布的最新S&P/Case-SMler调查结果显示，2009年四月份前后房价触底，当时这个反映20个城市房地产行情的综合指数较2006年六、七月份触及的高点跌了32.6%。此后一直到2010年一月底，该指数涨了3%，有些市场的涨势更为强劲，特别是旧金山和明尼阿波利斯。 （北卡罗来纳州的夏洛特、拉斯维加斯、西雅图和佛罗里达州的坦帕则不断触及新低，不过下滑速度放缓了很多。）
如今，可能该轮到商业房地产了。商业房地产研究公司Reis Inc.公布说，2010年一季度，写字楼平均租金较2009年四季度只降低了0.8%。在该公司跟踪调查的79个市场中，有23个的租金持平或上涨。这或许不是底部，不过已经比三个月前有相当大的好转了一当时79个市场中的70个租金都下滑了。鉴于报告的差距，市场或许已经触过底了。
如果是这样，这个时刻对投资者、银行业和房地产业、甚至整个经济都有着重要的意义。去年，我曾警告说，商业房地产是笼罩在银行业头上的“阴云”，与美联储的说法不谋而合。和金融危机的很多方面—样，如今“阴云”看起来正在消散。
鉴于最近的正面经济消息，这并不让人吃惊。失业率看起来开始稳定，甚至在好转，员工们需要办公场所。消费者一直在支出，成群结队地回到购物中心。低利率让资金紧张的开发商和房主能够以有利的条款获得再融资。毫无疑问，在楼市巅峰时，很多人多付了很多钱，也有一些被媒体广泛报导的违约，比如房地产公司Tishman Speyer Properties决定退出曼哈顿的“彼得库珀村”(Peter Cooper Village)和“斯图维桑特城”(Stuyvesant Town)公寓楼项目。不过，尽管有着大规模的冲减，大部分商业房地产贷款人都有足够的资金流来维持还贷，或是进行再融资来争取更多的时间。
不错，很多商业房地产资产已经自2009年三月份触底以来上涨了。举一个被广泛引用的例子，Vanguard房地产投资信托基金指数基金( Vanguard REIT IndexFund)价格在51美元上方，创下今年的高点，较今年低点高出了一倍。那些在经济看起来正在崩溃之际愿意冒相当大风险的人获得了回报，这是他们应得的。现在，既然这些风险已经消退了，潜在的回报也随之减少。不过，我依然认为长线投资者会获得回报。Vanguard交易所买卖基金（Vanguard ETF）的股息率为3.8%。
散户直接投资商业房地产是很不现实的，不过得益于共同基金、交易所买卖基金(ETF)、房地产投资信托基金(REIT)、甚至是流动性良好、提供分散化投资机会的个股，有很多其他的方法可以在商业房地产上进行投资。现在或许是有史以来投资房地产行业最容易的时候。我建议的投资组合是：一只交易所买卖基金、一只有管理的共同基金、一只或多只房地产投资信托基金，或许还可以有一些在商业房地产上有相当大风险敞口的银行的股票。
交易所买卖基金和共同基金有很多。在公开交易的房地产投资信托基金中，规模最大、知名度最高、评价最高的包括Simon Property Group. Vornado RealtyTrust和Boston Properties。在银行类股中，摩根大通(J.P．Morgan Chase)和美国银行(Bank of America)等最大的银行发放了相当数量的商业房地产贷款，不过却只占其贷款总额相对较低的比例。相反的，Western Alliance Bancorp和Zions Bancorp在截至九月份时，在陷入严重困境的市场上却有很大的商业房地产风险敞口。
依我看来，上述两家公司风险仍很高，我没有它们的股票。Western Alliance股票较低点涨了一倍，不过较去年五月份触及的九美元高点跌了三分之一。Zions较去年三月份的低点涨了近三倍，不过按目前每股24美元的价格，它仍比2007年触及的每股88美元差得很远。胆子小的人最好不要持股这两家公司，不过它们却可能提供更高的潜在回报。很多地区银行的风险敞口则处于大型货币中心银行和这两家银行之间的水平。
无论你认为哪种组合是审[来自wwW.lw5u.coM]慎的，我认为现在都是重新评估你在房地产行业的风险敞口的时候了。照我看，房地产在每一个分散化投资组合中都应该占有一席。我手里一直有一些钱是专为投资房地产用的，是时候把其中一部分用起来了。