杨 瑾
[摘要]我国房地产价格过高，一直以来受到社会各界普遍关注。房价过高不仅严重影响居民生活和社会稳定，而且容易引发金融危机和经济危机。因此，完善我国房地产价格形成机制，抑制房价泡沫具有十分重要的现实意义。文章以价值理论、市场供求理论、市场竞争理论等经济学理论为基础，结合我国实际，从7个方面探讨了如何完善我国房地产价格形成机制。
[关键词]房地产；价格；市场供求
[作者简介]杨瑾，西安交通大学经济与金融学院博士研究生，供职于人民银行西安分行，陕西 西安710061
[中图分类号]F293.3
[文献标识码]A
[文章编号]1004 -4434(2010)01-0113 -05
近期，全国各地房地产价格重拾升势，房价过高再次成为社会关注的焦点问题。纵观住房货币化改革10年来我国房地产市场的发展，可以看到这10年是我国房地产市场发展的黄金时期，目前房地产业已成为国民经济的支柱产业。但同时我们也应看到，在房地产市场持续繁荣、助推国民经济快速增长的同时，也出现了一系列不容忽视的问题。主要表现在：房地产价格形成机制扭曲，整体房价居高不下，特别是部分大中城市商品房价格连续几年大幅上涨，房价收入比过高，以至于房价水平大大超过了居民承受能力；房地产开发企业过度依赖信贷资金，房地产市场的金融风险也在逐步暴露。在这一系列问题中，商品房价格上涨过快，超出普通居民的购买能力，已成为社会各界普遍关注的问题。房地产价格持续上涨，远远超出居民实际购买能力，必然形成房地产价格泡沫，没有实际购买力支撑的房地产价格泡沫最终会破灭。房地产市场泡沫一旦破灭，将会对金融系统和实体经济造成严重冲击，影响国民经济的平稳运行。因此，如何完善我国房地产价格形成机制，消除或者控制房地产价格泡沫，避免房地产价格泡沫破灭对我国经济运行产生负面影响，具有十分重要的意义。当前，要从以下几方面着手建立、健全和完善房地产市场价格形成机制，抑制非理性价格行为，遏制房价泡沫，使之符合市场经济价值规律、供求规律和竞争规律的基本原则。
一、建立市场化的土地供给制度
（一）土地供给数量的市场化调节
一直以来，政府是土地供应市场的唯一垄断者，政府土地供给量并非按照市场需求来调节是土地价格畸高的重要原因之一。1988年宪法修正案和土地管理法修改议案规定土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。土地“招拍挂”之前，政府受到最大的指责就是土地出让的暗箱操作，全国数万家房地产企业在一个缺乏规则的市场中“土里淘金”，依靠暗箱操作获得低成本的土地。2004年“招拍挂”改革结束了混乱的土地出让市场，实现了国家利益最大化。但土地供应仍然是政府一家主导。政府既是土地一级市场的供应商，同时也在二级市场通过审批施加重大影响。土地使用权虽然可以流转，但土地的供应量却基本不受市场调节，而是由政府人为规定每年的土地出让数量。政府通过有意识地控制土地供给数量，“待价而沽”来抬高土地出让价格，实现地方政府利益最大化，最终造成土地价格持续上涨，各地“地王”不断涌现。为消除土地供给量的行政化控制，避免土地价格畸高，政府应退出房地产业的利益链条，逐步改革土地供给制度，根据市场需求状况调节土地供给量，做到以土地供给量来抑制土地价格过快上涨，要调整用地供应节奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量土地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，建立土地供给数量的市场化调节机制。
（二）以市场化手段抑制土地囤积行为
在土地价格只升不降的心理预期下，大部分房地产商均热衷于囤积土地，增加土地储备，以便从将来土地升值中获取更大利益。房地产商囤积土地的行为加剧了土地供应紧张的局面，造成土地价格加速上涨。从上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积少则数百万平方米，个别企业甚至超过1000万平方米，按囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发6—7年，而备受关注的“碧桂园”更是拥有4500万平方米的土地储备。为了遏制房地产商恶意囤积土地的行为，2006年5月，建设部等七部委联合发文，明确规定土地闲置两年将无偿收回。但该政策的实施效果却不尽如人意，房地产商囤积土地的行为呈愈演愈烈的趋势。究其原因，在于该政策规定存在很大的漏洞，许多房地产商利用该政策的漏洞来规避其政策约束。如房地产商可以采取两年之内先开工，然后闲置，人为控制开发进度等办法来规避政策约束。为了真正打击房地产商的恶意囤积土地行为，有必要对该政策进行进一步完善。如可以规定自土地取得之日起，三年之内必须完工销售，从第四年起，根据土地取得的年限确定累进税率，按照房屋销售额加征土地增值税，并且采用价外税的方式，在房屋销售完毕后从销售额中征缴该税，以防止房地产商将该税负转嫁给购房者，以真正督促房地产商加快开发销售进度，打击房地产商囤积土地和房屋的行为。
二、降低房地产开发税费，加快开发过程
（一）降低房地产开发环节税费
目前，房地产开发从立项到竣工出售，要向20多家行政[来自wwW.lw5U.coM]事业单位缴纳名目繁多的50多种税费。不断加重的税费负担提高了房地产开发企业的成本，由于房地产行业自身的特点，房地产开发企业可以轻易将这些税费转嫁给购房者，从而使房价持续上涨，居高不下。中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税。这种税收结构一方面从开发成本方面助推了房价上涨，另一方面刺激了房地产投机行为，加大了房地产价格扭曲和房地产泡沫。要促进房地产行业健康发展，真正实现“居者有其屋”，政府部门必须退出房地产利益链条，树立让利于民的理念，下大力气整治房地产开发环节名目繁多的税费项目，在全国范围内统一、规范房地产开发环节的税费种类，取消重复收税，取消各种巧立名目的税种及各种不合理收费，通过降低房地产开发成本来降低房价。
（二）加快房地产开发过程
在现有的房地产开发审批制度下，房地产开发项目从拿地、立项、规划到施工、建成，要经历众多的环节，是一个漫长的过程。一个正常房地产开发项目，从开始获取土地，到竣工结算备案，跑部门、交费用、盖章，贯穿始终。从征地开始，到把楼房建成，让购房者入住，房地产开发企业一般要跑25个部门的80多个科室，共缴纳50多项费用。一般而言，一个项目从拿地到正式开工需要10个月时间，施工过程平均也需要10个月时间。政府相关部门开发手续复杂，审批速度缓慢，极大地影响了房地产开发效率。房地产开发过程的快慢，会直接影响到房地产市场的供给量。提高房地产开发效率，加快开发进程，无疑会缓解供求严重失衡的房地产市场。政府部门应制定相关的倾斜性政策，对于开发进度缓慢的房地产企业征收惩罚性税费，督促房地产企业加快开发过程。此外，作为政府部门自身也应提高办事效率，精简房地产开发审批环节，加快房地产开发相关审批进程，缩短房地产整体开发时间，增加房地产市场的供给量。
三、着力增加保障性住房供给比例
安居是民生之本，满足全社会成员的多层次的住房需求，不仅是经济问题，更是重大的社会问题和政治问题。保障性住房包括经济适用房、“两限”房、中低价位、中小套型商品房以及廉租房。由于保障性住房单套面积较小，在可供开发的土地面积有限的情况下，加大保障性住房供应量在整体住房供应量中的比例，可以增加全社会总住房供应量，缓解房地产市场供需不平衡的局面，促使房地产市场从卖方市场向平衡市场转变，抑制房价过快上涨。而且，保障性住房一般单套房屋价格较低，可以保证社会低收人人群满足住房需求，维护社会的安定和谐。要采取多种措施增大保障性住房的供应量。第一，要在土地供应上向保障性住房倾斜，保证经济适用房、“两限”房以、中低价位、中小套型商品房及廉租房在内的保障性住房建设用地不低于居住用地供应总量的70%；第二，对于保障性住房在开发审批环节实行绿色通道，加快审批进度；第三，减免保障性住房开发环节和交易环节的税费；第四，要严格监督保障性住房规划的落实情况，坚决杜绝将保障性住房用地用于普通商品房或高档住宅建设；第五，要加强保障性住房管理，合理确定保障性住房建设标准，规范保障性住房供应对象，严格上市交易管理，要明确对保障性住房的销售价格实行政府指导价管理，按照低于周边同品质普通商品住房销售价格的一定比例，合理确定最高销售价格使保障性住房销售价格和廉租住房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应，切实体现政府给予的各项优惠政策。通过增加包括经济适用房、“两限”房、中低价位、中小套型商品房以及廉租房在内的保障性住房建设、开发和供应，不仅能解决普通老百姓尤其是中低收入阶层的住房问题，而且对平抑整个房价也有显著作用。更为重要的是，保障性住房供给增加可以增加社会投资，减轻普通商品房投资下滑对经济增长的负面影响，促进经济平稳较快发展。
四、实行差别化的房地产税费政策
（一）非首套住房的提高交易税费
随着我国经济发展，居民可支配收入提高，社会资金充裕，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道风险较大，这导致房地产投资需求不断扩大，同时，房地产投资需求的扩大会在一定程度上助长房地产价格泡沫。一些收入较高的购房者在房价上涨的预期下，通过多购买房屋的方式进行房地产投资，加剧了住房供应紧张，促使房价进一步上涨。为了抑制房地产投资性需求，可以对居民购买非首套住房实行更高的交易税费，而且税费标准随着住房套数的增多而不断提高。交易税费的提高会增加购房者进行房地产投资的成本，加大其投资风险，从而起到减少其投资性需求的目的。投资性需求的减少将会改善住房供不应求的局面，降低房地产市场的泡沫风险。
（二）按房屋居住时间实施差别化交易税费
根据房屋居住时间不同而实行差别化的交易税费，也是抑制房地产投资性需求的一个重要方面。一般来说，由于投资性需求的购房者都拥有一套以上的住房，因而用于投资性需求而购买的住房居住时间都不会太长，投资性住房购买者都有随时待价而沽的心理。反之，用于满足自身居住而购买的住房一般居住时间都在十几年，甚至几十年。根据用于满足自身居住而购买的住房的一般居住时间，可以10年作为时间界限。凡是购买时间不足10年的住房，进行再次出售的应征收更高的交易税费，居住时间越短，征收的税费标准越高，以提高房地产投资的成本，有效抑制投资性房地产需求。
（三）按房屋面积实施差别化税费
在土地供应面积有限的情况下，如果单套住房的面积越大，则全社会住房的总供给数量会越少。由于我国土地供应紧张，而人口众多，城市化进程在不断加快，大量的人口涌入城市，住房需求总量非常大，房地产市场供需不平衡的矛盾很突出。如果大量的土地用于建设大套型的住房，无疑会更加加剧房地产市场的供需不平衡，增加小户型住房供给数量是缓解房地产市场供需不平衡的有效措施之一。为此，国家应该在税费政策上对于小户型的房屋给以一定的优惠倾斜。一方面，对于房地产开发商开发小户型的住宅给予一定的税费减免优惠，以刺激小户型住宅的供应；另一方面，对于居民购买小户型的住宅给予一定的税费减免优惠，同时对于购买超过面积标准的住房按照面积大小加征更高的税费，以刺激居民购买小户型住房，抑制居民对大户型住房的需求。
五、实行稳健的房地产金融支持政策
房地产业是个资金密集型行业，房地产业的发展离不开金融部门的支持。金融对房地产业的支持主要体现在两方面。一是通过对房地产商的金融支持来促进房地产供给的增加；二是通过对房屋购买者的金融支持来促进房地产需求的增加。因此，房地产金融支持政策对于房地产价格变化是把“双刃剑”，一方面，金融支持房地产商加快房地产开发进度，增加房地产供给数量，从而有利于缓解房地产市场供不应求的局面，防止房价的过快上涨；另一方面，通过住房信贷等方式支持购房者买房会将潜在的住房需求转化为有效的住房需求，从而促进房地产价格上涨。应该说，房地产业的健康发展离不开金融支持。对房地产商而言，金融支持帮助其给社会提供更多的住房，对购房者而言，适度的房地产金融支持可以帮助购房者提前实现“住房梦”，大大改善居民的居住条件。但是，一旦房地产金融支持过度，尤其是对于购房者的金融支持过度，则会透支未来的房地产消费需求，形成房地产价格泡沫，最终房地产泡沫破灭会危及金融体系乃至整个经济体系的安全运行。历史经验表明，世界各国历次的房地产泡沫都与房地产金融支持过度密切相关，美国次贷危机深刻地说明了这一点，次贷危机的爆发与美国金融系统对于美国购房者的金融支持过度有着密不可分的关系。
当前，在我国房地产市场价格居高不下、房地产泡沫初步显现的情况下，更应清楚地看到房地产金融支持过度造成的危害，调整房地产金融支持政策，化解房地产风险，促使房地产定价机制更加合理化。从抑制房地产市场泡沫的角度来看，应该双管齐下，一方面加大对房地产商的支持力度，增加房地产市场的供给；另一方面要适度收紧房地产消费信贷，以抑制过度的、不合理的房地产市场需求。加大对房地产商的金融支持，既可以增加房地产市场的供给量，又可以帮助房地商度过当前的困难时期，使房地产商不至于因资金链断裂而出现流动性危机，进而引发银行体系的风险。因此，当前不应该实施“一刀切”式的房地产金融支持政策，而应该实施区别化的房地产金融支持政策，即对房地产商应该实施宽松的金融支持政策，帮助房地产商增加房屋供给量；而对房地产消费者则应该实施适度紧缩的金融支持政策，提高房地产信贷的门槛，尤其是限制对豪华住宅、大户型住宅、第二套以上住房等投资性需求提供信贷支持，以抑制不合理的房地产市场需求，防止房地产泡沫对经济可能造成的危害。
六、引导居民树立理性的消费观念，保持理性的价格预期
作为一种商品，毋庸置疑，房地产市场价格取决于房地产市场的供求关系，而我国的房地产市场价格持续飙升，则在很大程度上缘于供求关系的扭曲，房价大大偏离了其价值。卖方市场条件下，在房地产开发商和消费者即供求双方的博弈中，二者所处的地位悬殊较大，致使开发商能够利用其优势地位不按价值规律行事，随意哄抬价格。事实上，如果购房者能够树立理性消费观念，则可以在很大程度上缓解供求关系的扭曲，有助于形成合理的房地产定价机制。首先，在住房消费观念问题上需要变“购”为“租”。受传统观念影响，人们一般都想有一套属于自己的住房，这可以理解。只要经济条件允许，完全应该。但就我国国情来讲，目前让城市每户家庭都能够买得起理想的住房是不可能的。即使西方发达市场经济国家，60%至70%以上的家庭也是租赁住房，香港也有50%的人租住或者购买政府提供的保障性住房，只有真正的富裕阶层才能购买高价商品房。所以，在政府加快建设经济适用房和提供廉租房的大趋势下，不妨转变一下住房消费观念，变“购”为“租”，减缓市场供求压力。其次，当开发商利用购房者“买涨不买落”、“便宜无好货、好货不便宜”等心理，人为制造供求紧张局势，大刮房市涨价风之时，消费者不要跟风抢购，应冷静观察，量力而行，理性消费。再次，要形成理性的价格预期。房地产作为一种商品，其价格有涨必然有跌，不能一味认为房地产价格会只涨不跌，忽略房地产价格下跌的风险，从而盲目追涨助长房地产价格泡沫。
七、实行适当的价格干预措施
当前，我国房地产市场价格管理主体缺位，市场经济体制自身存在盲目性、滞后性、逐利性等难以避免的缺陷，导致目前房地产市场价格竞争秩序混乱，市场价格形成机制不科学、不合理、不公平，致使房价长期以来“高高在上”，房地产行业成为暴利行业之一。每年荣登各类富豪排行榜前IO位富豪的大部分出自房地产行业，从一个侧面说明了房地产价格畸高，房地产行业具有暴利的特点。房地产作为一种关系国计民生的重要商品，其价格高低直接关系到社会的稳定和谐和人民的安居乐业。在当前房地产价格形成机制不完善的情况下，对于房地产价格决不能完全放任自流，由房地产商自主决定。《价格法》以及《反暴利的暂行规定》《经济适用房和廉租房管理规定》等法律法规都赋予政府价格主管部门对房地产价格行为的管理职能。特别是《价格法》规定“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，省级以上人民政府可以对部分价格采取规定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施”。商品房作为老百姓“一次性投资，长期性消费”的大型特殊商品，毫无疑问是极其重要的商品，其价格的变化事关群众生活水平的高低，事关社会的安定和谐。当前，面对商品房价格的持续高涨，群众难以承受，社会反映强烈，政府价格主管部门有权在其“显著上涨”的特殊情况下，动用诸如规定利润率等行政干预措施，以控制房价的过度上涨。为有效管理规范房地产市场定价行为，省级政府要在政府物价部门内设置房地产价格管理的专门机构，负责房地产价格政策的制定、开发成本的调查、市场房价的监测、市场房价信息的发布，提高房地产市场价格的透明度。房地产价格管理机构要通过督促房地产开发企业上报房地产开发成本，按照成本加成的办法，合理规定不同地理位置的房地产最高限价。同时，要依法查处、制裁暴利和价格欺诈等价格违法行为，运用法律行政以及市场的手段，遏制房价虚高的现象，促使房价水平回归到合理的水平。
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